Maraton do wolności finansowej - rozmowa z Radosławem Rupem


Okazuje się, że cechy właściwe sportowcom często ułatwiają poruszanie się w świecie biznesu i osiąganie celów. Dobrym przykładem jest Radosław Rup - maratończyk, który z wytrwałością i metodycznie wyznaczonym planem działania realizuje kolejne inwestycje na śląskim rynku nieruchomości. Od mieszkania deweloperskiego, poprzez zakup kamienicy, aż po - realizowane przez firmę żony - wirtualne spacery.


Po raz pierwszy mam okazję rozmawiać z osobą, która na rynku nieruchomości jest od tylu lat. Razem z żoną inwestujecie nieprzerwanie od 2010 roku. Skąd wziął się u Was pomysł na tę branżę? Czyja to była inicjatywa?


Zawsze śmieję się, że moje zainteresowanie tematem nieruchomości wzięło się z tego, że nie wiedziałem, co oznacza słowo "rentier". Wyszło to przy okazji rozmowy z kolegą odchodzącym z pracy. W pierwszej chwili oczywiście sprawdziłem sobie definicję, a następnie zacząłem szukać książek. Jako pierwszą pozycję przeczytałem "Młody bogaty rentier" Roberta Kiyosaki. W dużej mierze były tam informacje nie odpowiadające realiom naszego polskiego rynku, ale kilka rad dla siebie wyłuskałem. To był mój początek. Wtedy zaczęliśmy z żoną rozmawiać o tym, że być może to jest dobry moment, żeby zacząć budować swój portfel nieruchomości na wynajem. Ale jak to często bywa - oprócz długich rozmów, nic z tego nie wyniknęło. Myślę, że przez dobre dwa lata nie robiliśmy nic wychodząc z założenia, że jeżeli znajdzie się jakaś okazja inwestycyjna, to w nią wchodzimy.


A pamiętasz Wasz pierwszy zakup? Dlaczego właśnie wtedy się zdecydowaliście?


Na dobrą sprawę zmotywował mnie kolega. Pojawiła się okazja w nowo realizowanej deweloperskiej inwestycji - wspólnie z kolegami zdecydowaliśmy się kupić cztery kawalerki, przez co możliwość negocjacji była większa.


Postawiliście na rynek pierwotny, bo któryś z Was trafił na okazję? Czy po prostu uważałeś wtedy, że deweloperka jest dobrym kierunkiem?


Wtedy mi się wydawało, że to jest bezpieczne, bo nowe. Dzisiaj gustujemy w rynku wtórnym. Funkcjonując już trochę na rynku nieruchomości wiem, że za porównywalne do zakupu mieszkania deweloperskiego kwoty, jesteśmy w stanie znaleźć dwa inne mieszkania.


Słuchając historii inwestorów zawsze ciekawi mnie, czy mając aktualną wiedzę, zdecydowaliby się na zakup swojego pierwszego mieszkania. Jak by było w Twoim przypadku?


Raczej nie. A to z powodu wysokości zaangażowanych środków. Bo samo mieszkanie przez ostatnie 8 lat nie sprawiało nam żadnych problemów. Natomiast myślę, że to jest takie "frycowe", które każdy musi zapłacić na początku. Jak cokolwiek zaczynasz robić, to popełnisz błędy. Gdy biegłem pierwszy w życiu półmaraton, ukończyłem go z fatalnym czasem. Ustawiłem się z pacemakerami biegnącymi na czas 1h 30 min. Wiesz, że jak trzymasz się tego kogoś, to dobiegniesz w czasie, który jest założony. Więc wydawało mi się, że 21 km w 1 h 30 min to jest dziecinada. Ale niestety spaliłem temat. Za szybko zacząłem. Skończyłem z czasem 2 h 25 min. Do tej pory jest to mój najgorszy wynik. Skąd miałem wiedzieć, że to jest tak wyczerpujące, skoro nigdy takiego dystansu nie pokonałem? Odnosząc się do nieruchomości - np. kuchnia, którą zrobiliśmy do naszego pierwszego mieszkania (25-metrowej kawalerki), była robiona na wymiar i kosztowała 5.000 zł. Obecnie robimy kuchnie za 700-800 zł już z płytą grzewczą. Początkowo zainwestowaliśmy też w zmywarkę w zabudowie, którą z czasem najemcy zaczęli wykorzystywać jako szafkę kuchenną. Teraz wiem, że nawet jeżeli w kawalerce mieszkają dwie osoby, to nie uzbierają tyle naczyń, aby zakup tego sprzętu był uzasadniony. Gdy robiłem podsumowanie, łączny koszt naszej pierwszej inwestycji - z wyposażeniem i wszystkimi kosztami około zakupowymi oraz miejscem parkingowym - był na poziomie 160 tys. zł. Czyli dużo za dużo. Natomiast sama nieruchomość jest całkiem rentowna i pracuje dla nas ósmy rok. Co ciekawe, aktualnie mieszka tam dopiero trzeci najemca.

Wirtualny spacer po pierwszej kawalerce (nieruchomość od dewelopera)


Jaką strategię inwestowania przyjęliście?


Przede wszystkim musisz wiedzieć, gdzie chcesz dojść. My jako cel obraliśmy sobie albo 30 mieszkań na wynajem, albo 20 000 zł dochodu pasywnego z najmu. To jest to miejsce, gdzie się chcemy znaleźć w perspektywie 10-12 lat. W zeszłym roku skończyłem 40 lat i chciałbym pracować maksymalnie do 50., albo do momentu, gdy córka będzie miała 18 lat. Teraz ma 6 lat, więc przede mną 12 lat. Wtedy większość naszego portfela nieruchomości będzie spłacona i tak naprawdę, jeżeli będę chciał pracować, to będę mógł, a jeżeli nie - to nie będę musiał.


Drugi filar to strategia "najpierw masa, potem siła". Chcemy budować szeroki portfel budżetowych mieszkań. To jest przeciwieństwo deweloperki. Uważam, że problem deweloperki polega na tym, że te mieszkania z założenia muszą być trochę droższe dla lokatora, co z naszej perspektywy może oznaczać większe problemy ze znalezieniem najemcy. Nam nie zależy na tym, żeby wynajmować mieszkanie za astronomiczne kwoty, bo jest w nowej inwestycji, w prestiżowej lokalizacji. Chcemy, żeby nie stało puste. A nawet, gdy jest jakaś rotacja, żeby się szybko znalazł nowy lokator. Zawsze powtarzam, że naszym największym wrogiem nie są najemcy, ale pustostany. Te mieszkania mają pracować.


Ważne też, że na tym etapie, gdzie teraz jesteśmy, moja etatowa praca nadal jest głównym źródłem dochodu. Nieruchomości, jako że przy zakupie wspieramy się często kredytem hipotecznym, dopiero zyskują na znaczeniu. Zatem skupiam się bardziej na weekendowym szukaniu okazji i ogarnianiu ewentualnych remontów, a codzienne zarządzanie spada w 100% na barki żony.


Wróćmy jeszcze do początków. Kupiliście Waszą pierwszą kawalerkę i co było dalej? Zobaczyliście, że to działa i postanowiliście inwestować w kolejne?


Byliśmy zadowoleni, gdy najem się rozkręcił i zobaczyliśmy, że to działa. Jednak dużo czasu minęło, zanim poszliśmy dalej.


A jak jest teraz - czy wypracowaliście sobie model swojego "idealnego mieszkania"? Czym się kierujecie poszukując ofert?


Nie jestem zwolennikiem tezy, że najważniejsza jest lokalizacja. Moim zdaniem w dzisiejszych czasach, kiedy każdy ma samochód, nie ma to takiego wielkiego znaczenia. Chyba, że żyjesz w takim zakorkowanym mieście, jak Warszawa. Choć wtedy pewnie wybrałbym rower, patrzyłbym na odległość od metra, albo jeździł komunikacją miejską. Lokalizacja jest dla nas drugorzędna pod warunkiem, że miasto jest sensowne. Szukając ofert kierujemy się zasadą, że "im gorzej, tym lepiej". Kupujemy rudery (śmiech). W ostatecznym rozrachunku oznacza to, że możesz coś kupić tanio. Po prostu staramy się znaleźć potencjał tam, gdzie inni go nie widzą i pewnie dlatego znajdujemy prawdziwe okazje. Przykładowo zakup mieszkania za 18 tys. zł. Ta oferta nikomu nie wydawała się atrakcyjna, bo według księgi wieczystej kawalerka miała niecałe 11 m 2. Dodam, że mieszkanie wyglądało jak po pożarze i było bez ogrzewania. A wystarczyło się pojawić na miejscu i przekonać, że jest to całkiem ciekawa nieruchomość, która do dnia dzisiejszego dobrze dla nas pracuje.


Kawalerka za 18 tysięcy zł - stan początkowy


Kawalerka za 18 tysięczy zł - stan po remoncie


Inwestujesz ponad 7 lat. Masz za sobą duże doświadczenie i własne obserwacje. Czy możesz nam powiedzieć, jak na przestrzeni tego czasu zmieniło się nastawienie najemców? Czy widzisz znaczną różnicę w tym, co wybierają i jakie mają oczekiwania?


Na pewno zmieniło się oczekiwanie co do standardu. Ludzie lubią ładnie mieszkać. Poza tym to, co się zmienia i moim zdaniem wraz z upływem czasu będzie się zmieniać, to dwie rzeczy. Po pierwsze wydłuży się czas szukania najemcy. Po prostu zmienia się podaż na rynku. Wszyscy wiedzą, że opłaca się inwestować w nieruchomości i rynek jest przegrzany. Myślę, że w przeciągu dwóch lat przyjdzie jakaś korekta i tak jak w 2008 roku wszystko się unormuje. Natomiast ludzie masowo kupują nieruchomości i jest ich coraz więcej. Niestety często są to osoby przypadkowe, które się nasłuchały, że przecież to jest proste i przyjemne. Albo osoby, które mają pieniądze i zamiast lokaty, wybierają nieruchomość. W związku z tym, że mieszkań na wynajem będzie przybywać, potencjalnie pustostany mogą być dłuższe. Drugie zjawisko, które moim zdaniem nas czeka to fakt, że będą się spłaszczały ceny najmu. Czyli, że za dane mieszkanie będzie można wziąć niższy czynsz. Co oznacza, że większy problem będą mieli ci, którzy mają portfel skredytowany, albo ci, którzy wyliczali wszystko "na styk". W takim przypadku sytuacja, gdy będą mieli 2-3 miesiące przestoju w płatnościach, może im położyć biznes.


Poza tym mam wrażenie, że sami najemcy się trochę sprofesjonalizowali. Wierzę, że to po części za sprawą działalności Stowarzyszeinia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem "Mieszkanicznik". Normalną sprawą stały się umowy, kaucje, fakt, że właściciele płacą podatki. Sami najemcy oczekują, że dostaną na papierze warunki współpracy. Więc cały rynek wychodzi z "szarej strefy".


Czy miałeś do czynienia z nieuczciwymi lokatorami - że nie płacili, albo mieliście z nimi inne problemy?


Nie. Przerobiliśmy tych najemców sporo i w zasadzie tylko raz mieliśmy problem natomiast wiemy, że to była ewidentnie nasza wina. To było pierwsze mieszkanie, które kupiliśmy nieopodal Katowic, w Czeladzi. Nie znaliśmy do końca rynku, ale okazja wydawała nam się ciekawa - mieszkanie (niespełna 40 m 2) było do kupienia na przetargu za 55 tys. zł. Jak wspominałem, problem wygenerowaliśmy na własne życzenie. W pierwszym roku zmieniło się trzech najemców. Pierwszy z lokatorów po 2-3 miesiącach wrócił w rodzinne strony. Potem bardzo szybko znalazł się bardzo porządny najemca. Był kierowcą i jeździł cały czas w trasy, a wszystkie formalności załatwiała z nami jego mama. Natomiast w jego przypadku posypało się życie osobiste i zdecydował się wyjechać za granicę. Trzecią osobą był właśnie nasz problematyczny najemca. Ponieważ byliśmy już trochę zmęczeni tym mieszkaniem, a dodatkowo absorbowały nas inne tematy - m.in. zakup kamienicy, o którym opowiadałem na ostatnim spotkaniu Stowarzyszenia Mieszkanicznik w Toruniu - straciliśmy czujność. Pan utrzymywał, że pracuje przy organizacji wystaw samochodowych. W związku z tym miał pracę dobrze płatną, stabilną. W rzeczywistości okazało się, że to jest praca sezonowa - gdy praca jest, to wynagrodzenie spływa, ale jeżeli zleceń nie ma, to automatycznie pensji też nie ma. Zasadniczo bardzo pilnujemy kwestii przelewów. Gdy widzimy, że ktoś nie wpłacił w terminie, to od razu staramy się ustalić, co się dzieje. Natomiast w tym przypadku najemca przestał odbierać telefony. Kontakt się zupełnie urwał. Oczywiście miałem kilka adresów m.in. do jego brata, do pracy. Przygotowałem pismo wzywające do zapłaty, a w przypadku jej braku - do opuszczenia lokalu. Z informacją, że jeżeli do wskazanego terminu lokator się nie wywiąże, będziemy zmuszeni komisyjnie wejść do lokalu, spakować rzeczy, które następnie złożymy pod adres wskazany w umowie. I to był jedyny trudny moment. Z lokatorem nie mam do tej pory kontaktu. Co prawda jednego czynszu nie odzyskaliśmy, ale szybko się to mieszkanie wynajęło i do dzisiaj nie ma z nim problemów. Także jesteśmy świadomi, że ta wpadka była wynikiem nieodpowiedniej selekcji, do czego pewnie by nie doszło, gdyby ogół okoliczności.


Czyli jesteście typem inwestorów, którzy na samym początku mocno weryfikują swoich najemców?


Tak, a w dzisiejszych czasach jest to bardzo proste. Wśród młodych ludzi - a to oni są naszą grupą docelową - bardzo popularne jest udzielanie się w mediach społecznościowych. To ułatwia weryfikację, czy osoba jest tą, za którą się podaje. Często ludzie sami piszą, gdzie pracują, albo publikują zdjęcia od siebie z pracy. Najczęściej zaglądamy na Facebooka i LinkedIn. Sprawdza się też wyszukiwarka Google. Raczej nie idziemy w kierunku "dostarcz nam zaświadczenie o zarobkach". Chociaż przyznam, że gdy zdarza się nam o to prosić, to generalnie ludzie nie mają z tym problemu i bez większych wyjaśnień otrzymujemy wyciąg z konta, czy ostatni przelew wynagrodzenia.


W trakcie naszej rozmowy pojawiła się już nazwa Stowarzyszenia Mieszkanicznik. Jesteś w nim od samego początku, współtworzyłeś struktury - czy możesz nam powiedzieć, jakie były Wasze pierwotne założenia?

Potrzebą było to, co Stowarzyszenie niesie na sztandarach, czyli chęć cywilizowania rynku najmu. Duchem sprawczym był Sławek Muturi. To on pierwszy, na łamach swojego bloga, rozpoczął dyskusję, że chodzi mu po głowie taka idea i zadał pytanie, kto chciałby wziąć udział w weekendowym wyjeździe, na którym miały być przedyskutowane podwaliny projektu. Zgłaszali się ludzie z całej Polski. W tym ja. Spotkaliśmy się i przez te trzy dni wybraliśmy nazwę, przedyskutowaliśmy podstawy programowe i ustaliliśmy, do czego chcemy dążyć. Zależało nam na tym, aby ten rynek sprofesjonalizować, tak jak to działało wówczas w innych krajach. Aby wprowadzić pewne standardy np. spisywanie umów, pobieranie kaucji, płacenie podatków, itp.


Z tego co wiem, to od początku aktywnie się udzielałeś i pełniłeś różne funkcje w Stowarzyszeniu. Jakie zajmujesz obecnie?


Od samego początku chciałem tworzyć struktury na Śląsku, czyli być liderem i organizować spotkania. Także to robię do dnia dzisiejszego. A dodatkowo, od samego momentu formalnego zarejestrowania Stowarzyszenia, jestem członkiem Komisji Rewizyjnej.


Wspomniałeś, że jesteś liderem Oddziału w Katowicach. Aktualnie macie ok 130 członków. Mówiliśmy już, że zainteresowani branżą nieruchomości rośnie - czy nowe osoby, które docierają na Wasze spotkania są już inwestorami, czy dopiero planują zakup pierwszego mieszkania?


Pojawiają się jedni i drudzy. Robi się nas coraz więcej. Dochodzi do takich sytuacji, że gdy mamy ciekawego prelegenta, to zaczyna brakować miejsc na sali.


Niektórzy mają przekonanie, że skoro wszyscy zaczynają inwestować w nieruchomości, to na rynku robi się ciasno. Czy z perspektywy inwestora obserwujesz, że ciekawych ofert rzeczywiście ubywa i trzeba się bardziej o nie postarać?


Jeżeli masz już mieszkanie i je wynajmujesz, to tu uważam, że nie ma żadnego problemu. Dla wszystkich się miejsce na rynku znajdzie. Eurostat (Europejski Urząd Statystyczny) publikuje cyklicznie dane, z których wynika, że im bardziej na wschód (byłe post-komunistyczne kraje), tym więcej mieszkań jest w rękach prywatnych. Z kolei im bardziej na zachód (nawet u naszych sąsiadów, Niemców) jest bardzo mały odsetek mieszkań, które są w rękach prywatnych, a bardzo duży odsetek mieszkań, które są wynajmowane w oparciu o rynkową stawkę czynszu. Moja teoria jest taka, że jesteśmy na początku fali. Jeżeli teraz się na nią załapiemy, to długo będziemy czerpać zyski w branży wynajmu. Z resztą coraz częściej, gdy rozmawiam z młodymi ludźmi, z którymi współpracuję, odnoszę wrażenie, że im wcale nie zależy na posiadaniu własnego mieszkania. To przekonanie, że tak trzeba lub wypada, powoli zanika. Szczególnie w kontekście dynamicznie zmieniającego się rynku pracy, w którym znaczną rolę odgrywa mobilność. I to jest pierwszy powód, dlaczego najem mieszkań w Polsce będzie coraz bardziej popularny. Drugi jest bardziej prozaiczny - po prostu same mieszkania będą coraz droższe. Pierwszym bardzo dużym skokiem był rok 2004, kiedy Polska weszła do Unii Europejskiej i tak naprawdę w perspektywie 6 miesięcy mieszkania bardzo podrożały. Znam to z autopsji, bo sami kupowaliśmy nasze mieszkanie w 2004 r. za 83 tys. zł, natomiast pół roku później było warte 160 tys. zł. Drugi przełomowy moment miałby miejsce, gdybyśmy weszli do strefy euro. Wtedy ceny mieszkań ponownie poszłyby w górę.


Wracając do pytania - tak, miejsce na rynku znajdzie się dla wszystkich, którzy będą chcieli profesjonalnie zajmować się wynajmem. Z szukaniem tzw. "okazji" jest rzeczywiście gorzej. Bo jeżeli ktoś miał strategię chodzenia na przetargi, remontowania i wynajmowania, to takie działanie może być już trudniejsze. Może się okazać, że na przetargu pojawi się nie jedna czy dwie osoby, ale kilkanaście, albo kilkadziesiąt. Już chyba lepiej przyjąć strategię przeglądania portali.


Wiem, że Twoja żona, oprócz inwestowania w nieruchomości, prowadzi firmę 4home zajmującą się m.in. przygotowywaniem spacerów wirtualnych. To była Wasza potrzeba, czy raczej sygnał z rynku, że warto zagłębić się w temat?

Tak naprawdę to my chcemy wykreować ten rynek. Rynek dobrych, dostępnych i tanich spacerów wirtualnych. Temat zyskuje na popularności, a ze spacerów czerpią korzyści i najemcy i właściciele. Zamiast jechać na nieruchomość i oglądać, jaki jest układ wewnątrz, możesz ją obejrzeć bardzo dokładnie np. na telefonie. Dzięki temu osoby, które decydują się na spotkanie z właścicielem na miejscu, są już bardziej zdecydowane. To oszczędza wszystkim czas. Jest to alternatywa dla często kiepskich zdjęć nieruchomości towarzyszących ogłoszeniom w portalach internetowych. Często na takie trafiam. Z założenia wirtualne spacery mają być proste i w przystępnej cenie. Co istotne, są dostosowane do oglądania na urządzeniach mobilnych. Bo nie ma się co czarować - coraz więcej z nas do przeszukiwania portali ogłoszeniowych wykorzystuje właśnie telefony. Oprócz tradycyjnego widoku zdjęć, do spaceru można dodać np. cennik usługi lub jakieś istotne informacje. Świetnie się to sprawdza przy apartamentach wynajmowanych na krótki termin. Dzięki temu potencjalny klient chętniej podejmie decyzję o wynajmie.


Oprócz zarządzania nieruchomościami, wynajmu i wspomnianych już spacerów wirtualnych, macie w swojej ofercie też inne usługi. Ale generalnie Wasze życie kręci się wokół nieruchomości. Czy myślisz, że zarazicie Wasze dzieci swoją pasją i pójdą w Wasze ślady?

Ja nadal zabawę w nieruchomości łączę z pracą zawodową na etacie. Żona nieruchomościom poświęca 100% swojego czasu. A dzieci? Córka jest jeszcze mała, ale syna bardzo często biorę w weekend na pokazywanie mieszkania czy rozmowy z najemcami. Zaczyna też powoli robić i składać spacery wirtualne. Jak każdy młody chłopak - jego żywioł to technologia i komputery. A zatem łączymy przyjemne z pożytecznym :) Uważam, że nie ma lepszego sposobu nauczenia kogoś, niż przez pokazanie lub uczestniczenie. Ostatnio nawet spytał się nas, ile trzeba mieć lat, żeby się wyprowadzić i czy mu wynajmiemy taniej któreś z naszych mieszkań. Więc jakieś zainteresowanie tematem jest. Dla nas to ważne, bo docelowo mamy plan, żeby pomieszkiwać w różnych miejscach Polski oraz świata i wtedy zaufana osoba na miejscu przyda się do prowadzenia interesu. Byłoby super, gdyby to były nasze dzieci.


Tego Wam życzę. Oby nowy, 2018 rok przyniósł Wam wiele ciekawych propozycji i oczywiście - kolejnych zadowolonych odbiorców Waszych usług. W swoim imieniu dziękuję również za współtworzenie Stowarzyszenia Mieszkanicznik. Podobnie jak Ty jestem zdania, że zrzeszeni jesteśmy w stanie więcej zdziałać i uczynić rynek bardziej przyjaznym. Zarówno dla właścicieli, jak i samych najemców.


Powodzenia!


FOLLOW ME

  • Black Facebook Icon
  • Black Instagram Icon

STAY UPDATED

POPULAR POSTS

TAGS